BAUABLAUF - CHECKLISTE FÜR EFFIZIENTE BAUPHASEN UND ABLÄUFE

Das Baumanagement ist mit jedem Detail einer Baumaßnahme verzahnt. Es plant, strukturiert und koordiniert den Bauablauf. Gut geölt, greifen alle Teile passend ineinander. Dafür sorgt eine akkurate Bauplanung, die Terminvorgaben stellt, den Bauablauf jederzeit im Blick behält und die Fortschritte dokumentiert.

In diesem Beitrag aus unserem DTAD Magazin erfahren Sie, was genau der Bauablauf beinhaltet und welche Rolle das Baumanagement dabei einnimmt. Außerdem geben wir eine Übersicht über die Phasen des Bauprozesses sowie die am Bau beteiligten Gewerke. Abschließend klären wir, warum es zu Bauablaufstörungen kommen kann und zeigen mögliche Präventionsmaßnahmen auf.

Was versteht man unter einem Bauablauf? – eine Definition

Bauablauf, auch Baustellenablauf genannt, beschreibt alle geplanten Schritte des Bauprojektes ab Baugenehmigung – im engeren Sinne also von der Bauausführung bis zur Fertigstellung und Bauabnahme. Ein sorgfältig geplanter Bauablauf ist von entscheidender Bedeutung für den erfolgreichen Abschluss eines Bauprojektes. Er trägt dazu bei, dass die Baumaßnahme termingerecht fertiggestellt wird – und innerhalb des festgelegten und geplanten Budgets bleibt.

Bauablauf: In welche Bauphasen gliedert sich ein Bauprojekt?

Um den gesamten Bauablauf einer Baumaßnahme abbilden zu können, muss er in die entsprechenden Bauphasen gegliedert werden. Diese unterscheiden sich je nach Vorhaben, lassen sich allerdings auf einige wiederkehrende Elemente reduzieren. Im Folgenden finden Sie die wichtigsten Phasen. Diese bauen aufeinander auf, wobei gerade ab der Rohbauphase auch Überschneidungen möglich sind.

Bauphase 1 - Vorplanung

In den meisten Fällen wird nach vier Bauphasen unterteilt. Herausgenommen ist die Vorplanung, die gerade bei größeren Bauvorhaben erfolgen muss, um ein Projekt auf Genehmigungsfähigkeit für den Bauantrag zu prüfen. Gegebenenfalls wird ein Bebauungsplan erstellt.

Bauphase 2 - Planung

Diese Phase umfasst die gesamte Bauplanung. Vom Entwurf über die Erstellung der Leistungsverzeichnisse, dem Einreichen des Bauantrags bis hin zur Vergabe der Gewerke ist alles eingeschlossen.

Bauphase 3 - Rohbau

Vom Baubeginn durch den Erdaushub bis zur Fertigstellung des Dachs und des Einbaus der Fenster definiert sich die Rohbauphase. Hier wird der endgültige Bau langsam sichtbar. Im Vergleich zur Planungsphase, die Monate oder auch Jahre in Anspruch nehmen kann, ist der Rohbau eines Gebäudes bis zur Rohbauabnahme vergleichsweise schnell erstellt.

Bauphase 4 - Innenausbau

An den fertigen Rohbau schließt sich der Innenausbau an. Die Übergänge sind fließend. Teils startet der Innenausbau bereits, während gleichzeitig noch an der Fassade des Gebäudes gearbeitet wird. Es erfolgt in dieser Phase auch die Beseitigung von Mängeln.

Bauphase 5 - Bauabnahme

Als letzter Schritt wird nach der Fertigstellung des Innenausbaus der Bau abgenommen. Zuvor werden möglicherweise noch Landschaftsbauarbeiten durchgeführt oder Straßen und Außenanlagen fertiggestellt.

Welche Aufgaben hat das Baumanagement im Baustellenablauf?

Das Baumanagement koordiniert aktiv das Entstehen eines Bauvorhabens. Es übernimmt eine beratende Funktion für die Bauherrenschaft und verknüpft alle am Bau beteiligten Auftragnehmer wie Architektur- und Fachplanungsbüros sowie Bauunternehmen miteinander.

Das Baumanagement

• erstellt Leistungsbeschreibungen,
• macht Terminvorgaben,
• sorgt für eine termingerechte Übergabe,
• überwacht die Kosten des Projekts und
• nimmt eine Angebotsprüfung vor.

Kurz: Das Baumanagement lenkt alle Prozesse der Bauplanung. Seine Funktion kommt der Projektsteuerung gleich, die in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) definiert wird.

Um dies effektiv umsetzen zu können, wird ein Bauablaufplan (auch Bauzeitenplan genannt) erstellt, der das Projekt in Phasen gliedert und nach Gewerken aufteilt.

Übrigens: Öffentliche Aufträge werden an Unternehmen vergeben, die über die erforderlichen personellen, finanziellen und technischen Kapazitäten verfügen, um die Aufträge gemäß Vertrag auszuführen. Schon vor der Bewerbung können Sie Ihre Qualifikation nachweisen, in dem Sie durch die Prüfung bestimmter Unterlagen Ihre Eignung bestätigen. Erfahren Sie in unserem Whitepaper das Wichtigste über die Präqualifikation und wie Sie sie vorab erlangen.

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Was versteht man unter einem Bauablaufplan?

Im Bauablaufplan wird der gesamte Bauprozess abgebildet und zusammengeführt. Verzeichnet ist unter anderem die Ausführungsplanung, in der die Gewerke mit zeitlichem Plan der Ausführung und den zu erbringenden Arbeitsleistungen aufgeführt sind. So wird verhindert, dass z. B. ein Gewerk wie Fliesenarbeiten zu früh auf der Baustelle erscheint. Eine Begehung der Baustelle in der Umsetzungsphase mit Prüfung und Dokumentation der Fortschritte ist unumgänglich. Im Bauablaufplan werden außerdem alle Abweichungen zwischen IST und SOLL dokumentiert.

Welche Gewerke sind am Bauablauf beteiligt?

Unter Gewerk wird per Definition eine Arbeit verstanden, die durch Handwerksfirmen ausgeführt wird. Diese Arbeiten schließen auch die technische Gebäudeausrüstung ein und reichen bis hin zu Schlosserarbeiten. Davon abzugrenzen sind Fachplanungsleistungen oder planerische Leistungen, die (wie eingangs beschrieben) in einem früheren Stadium des Bauprojektes ausgeführt werden.

Jedes Bauvorhaben stellt für sich ein einzigartiges Projekt dar, das eigene Rahmenbedingungen und Handwerksarbeiten mit sich bringt. Dennoch lässt sich abbilden, welche Gewerke grundsätzlich zum Einsatz kommen:

• Tiefbauarbeiten: Erdaushub mit Verlegen der Rohrleitungen.
• Rohbauarbeiten: Die Arbeit am Rohbau startet mit der Grundsteinlegung. Sie umfasst Beton-, Gerüstbau-, Maurer-, Stahlbau- und Dachdeckarbeiten. Inkludiert sind außerdem die Montage von Fassade und Fenstern.
• Technische Gebäudeausrüstung (TGA): Die technische Gebäudeausrüstung wird im Zuge des Innenausbaus installiert. Zu dieser zählen Heizungs-, Elektro-, Sanitär-, Lüftungs- und Klimaanlagen sowie die Gebäudesystemtechnik.
• Innenausbau: Mit dem Richtfest werden die Gewerke des Innenausbaus tätig. Zu diesen zählen unter anderem Bodenbelags-, Estrich-, Fliesen-, Maler-, Putz-, Trockenbau- und Tapezierarbeiten.
• Landschafts- und Straßenbauarbeiten: Die letzten Gewerke am Bau sind meist die landschaftsgestalterischen Gewerke, die (begrünte) Außenanlagen sowie Zuwegungen oder Straßen erstellen.

Tipp: Mit der DTAD Plattform haben Sie immer den Überblick über aktuelle Bauaufträge aus Ihrer Region.

Was ist ein gestörter Bauablauf?

Selten läuft alles reibungslos – auch bei Bauprojekten. Von einem gestörten Bauablauf ist die Rede, wenn der geplante Fortschritt eines Bauprojekts beeinträchtigt oder unterbrochen wird. Diese Bauablaufstörungen können verschiedene Ursachen haben und zu Verzögerungen, zusätzlichen Kosten und Qualitätsproblemen führen.

Die häufigsten Ursachen und Arten von Bauablaufstörungen

• Höhere Gewalt: Extreme Witterungsbedingungen wie Starkregen, Schneefall, Hitzeperioden oder Naturkatastrophen können die Bauarbeiten behindern, genauso wie unvorhersehbare Ereignisse wie Streiks, Diebstähle oder Sachbeschädigungen.
• Lieferengpässe: Verzögerungen bei der Lieferung von Baumaterialien, Geräten oder weiterer Ausrüstung können den Baufortschritt erheblich beeinträchtigen.
• Personal- und Fachkräftemangel: Auch die Baubranche leidet unter Fachkräftemangel, was Bauvorhaben verzögern kann. Ebenso können unzuverlässige Subunternehmer den Bauablauf stören. Mehr zur Baukonjunktur und ihren Herausforderungen erfahren Sie in unserem DTAD Magazin.
• Finanzielle Ursachen: Budgetüberschreitungen oder Zahlungsschwierigkeiten können zur Folge haben, dass Arbeiten gestoppt oder verzögert werden.
• Kurzfristige Änderungen im Bauprojekt: Unvorhergesehene Änderungen oder zusätzliche Anforderungen können den Zeitplan durcheinander bringen und zu Konflikten führen.
• Mangelnde Koordination: Probleme bei der Koordination zwischen den verschiedenen Gewerken und Auftragnehmern können ebenso Engpässe und Verzögerungen hervorrufen wie unvollständige Leistungsbeschreibungen und mangelnde Bauüberwachung.
• Archäologische Funde oder Altlasten im Boden: Solche Funde sorgen in der Regel für einen (kurzfristigen) Baustopp und ziehen weitere Untersuchungen nach sich.
• Unvorhersehbare Herausforderungen bei der Sanierung: Die Statik des Gebäudes ist schlechter als angenommen oder es werden Schadstoffe wie Mineralwolle im Bestand gefunden.
• Mängel in der Bauausführung: Wenn ein Gewerk gravierende Fehler macht, wirkt sich das auf alle anderen Gewerke aus und es kann zu Baubehinderungen kommen.
• Rechtliche oder behördliche Probleme: Genehmigungsverzögerungen, Einsprüche aus der Bevölkerung oder Rechtsstreitigkeiten können sich negativ auf den Bauprozess auswirken.

Wie vermeidet man Bauablaufstörungen?

Da ein gestörter Bauablauf in der Regel aufgrund unvorhergesehener Probleme entsteht, ist das beste Mittel eine sorgfältige Planung und Risikoanalyse im Vorfeld, um möglichst viele Unwägbarkeiten vorab aus dem Weg zu räumen und präventive Maßnahmen zu ermöglichen. Gleichzeitig kann ein gutes Prozessmanagement sowie ein flexibler Zeitplan, der Spielraum für unvorhergesehene Ereignisse bietet, die Auswirkungen von Störungen minimieren.

Die Auswahl erfahrener und zuverlässiger Bauunternehmen sowie Lieferanten trägt dazu bei, das Risiko von Verzögerungen und Qualitätsproblemen zu verringern. Offene und regelmäßige Kommunikation zwischen allen Projektbeteiligten fördert das frühzeitige Erkennen von Problemen und erleichtert deren Lösung.

Ist es zu einer Bauablaufstörung gekommen, erfordert sie je nach Art und Ursache oft schnelle und effektive Maßnahmen, um die Auswirkungen auf das Projekt zu minimieren und den Bau wieder auf Kurs zu bringen. Dies kann die Anpassung des Zeitplans, zusätzliche Ressourcen oder die Neubewertung von Abläufen und Prozessen umfassen.

Bauablauf: Checkliste für das Baumanagement

Diese detaillierte Bauablauf-Checkliste mit hilfreichen Tipps bietet Bauunternehmen eine strukturierte Vorlage, um sicherzustellen, dass ihre Bauprojekte reibungslos verlaufen:

Bauphase 1 - Vorplanung

• Entdecken Sie neue Bauaufträge, z. B. in der DTAD Plattform.
• Definieren Sie klare Projektziele, um das Bauprojekt erfolgreich zu realisieren.
• Stellen Sie ein erfahrenes Projektteam (ggf. aus Ihrem Netzwerk im Baugewerbe) zusammen und legen Sie klare Verantwortlichkeiten fest, damit die Zusammenarbeit so reibungslos wie möglich verläuft.
• Überprüfen Sie rechtliche und behördliche Anforderungen sowie (Bau-) Genehmigungen, so dass Sie potenzielle Hindernisse frühzeitig ausmachen und umschiffen können.

Bauphase 2 - Planung

• Erstellen Sie einen detaillierten Bauzeitenplan mit Meilensteinen und Abhängigkeiten. Eine übersichtliche Projektvisualisierung hilft dabei, den Bauablauf abzubilden.
• Wählen und koordinieren Sie die Gewerke und ggf. Subunternehmen sorgfältig, um die bestmögliche Qualität zu liefern.
• Legen Sie ein Budget fest und behalten Sie regelmäßig die Kostenentwicklung im Blick, so dass das Bauprojekt innerhalb des gesteckten Rahmens bleibt.

Bauphase 3 und 4 - Rohbau- und Innenausbau

• Prüfen Sie den Baufortschritt und gleichen Sie ihn mit dem Zeitplan ab, um etwaige Verzögerungen rechtzeitig zu bemerken und gegensteuern zu können. Ggf. müssen einige Gewerke ihre Arbeit später beginnen.
• Gutes Projektmanagement ist wichtig: Fördern Sie die Kommunikation und Zusammenarbeit zwischen den Projektbeteiligten – so können Sie Missverständnissen auf der Baustelle vorbeugen.
• Handeln Sie sofort bei auftretenden Problemen oder Verzögerungen. Möglicherweise reicht eine kleine Anpassung am Zeitplan.
• Führen Sie regelmäßige Qualitätskontrollen und -prüfungen gemäß den vereinbarten Standards durch, um die höchste Qualität sicherzustellen.
• Dokumentieren Sie Abweichungen und Mängel und leiten Sie entsprechende Maßnahmen ein, um Ihre Kunden zufriedenzustellen.

Bauphase 5 - Bauabnahme

• Schließen Sie alle vereinbarten Leistungen vollständig ab und machen Sie eine einwandfreie Übergabe.
• Klären Sie offene Punkte mit allen beteiligten Parteien, einschließlich Abnahmen und Dokumentation.
• Nicht immer läuft alles perfekt: Evaluieren Sie den Bauablauf, um Optimierungspotenziale für künftige Projekte zu heben.

Fazit: Den Bauablauf mit der DTAD Plattform managen

Ein erfolgreiches Bauprojekt steht und fällt mit einem gut geplanten Bauablauf. Von der Vorplanung bis zur Bauabnahme ist jedes Detail entscheidend, um Termin- und Kostenüberschreitungen zu vermeiden und die Qualität zu sichern. Eine zentrale Rolle spielt dabei das Baumanagement, das den Bauablauf strukturiert, koordiniert und überwacht.

Die enge und erfolgreiche Zusammenarbeit zahlreicher Unternehmen ist unerlässlich. Das Baumanagement übernimmt dabei die Rolle der Bauleitung. Es strukturiert die Gewerke und ordnet sie den Bauphasen zu. Leistungsfähige Tools, wie die DTAD Plattform, bieten Übersichten über anstehende Bauvorhaben und Kontaktdaten der beteiligten Firmen. So setzen Sie Ihre Bauprojekte von Anfang bis Ende erfolgreich um.