Generalunternehmer

WAS IST EIN GENERALUNTERNEHMER? - EINE DEFINITION

Der Generalunternehmer führt im Unterschied zu dem Bauunternehmer, der alle ihm übertragenen Bauleistungen in seinem eigenen Betrieb erbringt (Fachunternehmer), allenfalls wesentliche Teile der von ihm per Vertrag vom Bauträger übernommenen Bauleistungen selbst aus. Jedenfalls Teile der (Bau-) Leistung - zum Beispiel den Ausbau - vergibt er an sogenannte Sub- oder Nachunternehmer.

Die Position eines Generalunternehmers zeichnet sich weiterhin dadurch aus, dass nur er gegenüber dem Auftraggeber vertraglich gebunden und zur Erbringung der vereinbarten Leistung verpflichtet ist. Vor allem haftet er allein dem Auftraggeber für die fristgerechte und mangelfreie Ausführung des gesamten Auftrags, also auch für den auf einen Subunternehmer übertragenen Teil.

Für den Auftraggeber hat das den Vorteil, dass ihm nur ein Vertragspartner hinsichtlich möglicher Gewährleistungsansprüche gegenübersteht.

Da neben der Koordinationsleistung entsprechende Risiken auf den Generalunternehmer übertragen werden, verlangen diese häufig hierfür entsprechende Zuschläge bzw. kann mit dem Auftragnehmer eine besondere Vergütung, der sogenannte Generalunternehmerzuschlag, vereinbart werden.

WAS SIND DIE AUFGABEN EINES GENERALUNTERNEHMERS?

Ein Generalunternehmer ist der von einem (öffentlichen) Auftraggeber mit der Ausführung eines öffentlichen Auftrages - meist eines Bauauftrages, dessen Einzelheiten in einem VOB-Vertrag geregelt werden - beauftragte Unternehmer, der sich zur Erfüllung des Auftrages oder Projekts anderer Unternehmer (Nachunternehmer oder Subunternehmer) bedient.

Das Generalunternehmen übernimmt dann für den öffentlichen Auftraggeber die Koordinierung der einzelnen Gewerke. Es koordiniert also letztlich "nur" die Leistungen der Nachunternehmer, übernimmt ggf. Aufgaben des Projektmanagements sowie überwachende Leistungen.

Generalunternehmer sind nicht nur für die Ausführung der vereinbarten Leistungen allein verantwortlich und haftbar, sondern sie müssen die Leistungen der Nachunternehmer koordinieren. Hierzu zählt auch die Terminkoordinierung, die allein in den Händen des Generalunternehmers liegt.

Mit der Zahl der Nachunternehmer steigt auch das Risiko, dass Termine nicht eingehalten werden können. Der Generalunternehmer steht dann gegenüber dem Auftraggeber in der Verantwortung. Zugleich ist der Generalunternehmer als einziger Vertragspartner des Auftraggebers auch dessen einziger Ansprechpartner hinsichtlich der ordnungsgemäßen Leistungsausführung.

WAS IST DER UNTERSCHIED ZWISCHEN EINEM GENERALÜBERNEHMER UND EINEM GENERALUNTERNEHMER?

Generalunternehmer und Generalübernehmer unterscheiden sich darin, dass der sogenannte Generalübernehmer den (öffentlichen) Auftrag nicht - auch nicht teilweise - selbst ausführt, sondern den Auftrag vollständig durch Nachunternehmer erbringen lässt. Der Generalübernehmer ist ebenso alleiniger Vertragspartner des öffentlichen Auftraggebers (Generalübernehmervertrag), er gibt sämtliche vertraglich vereinbarte Leistungen jedoch an Sub- oder Nachunternehmer weiter. Der eigene Betrieb des Generalübernehmers führt die Bauleistungen also tatsächlich nicht aus.

WAS IST EIN GENERALUNTERNEHMERVERTRAG?

Vertragspartner des Auftraggebers ist allein der Generalunternehmer. Auftraggeber und Auftragnehmer vereinbaren hierfür einen sogenannten Generalunternehmervertrag. Der Generalunternehmer verantwortet die vertraglich vereinbarte Bauleistung und haftet vollumfänglich gegenüber dem öffentlichen Auftraggeber - auch für einen etwaigen Mangel.

In der Regel führt der Generalunternehmer einen Teil der zu erbringenden Leistung selbst aus; alle anderen Leistungen werden durch von ihm beauftragte Unternehmen, den Nach- oder Subunternehmern, erbracht. Rechtsbeziehungen entstehen grundsätzlich nur zwischen dem Auftraggeber und dem Generalunternehmer einerseits und dem Generalunternehmer und den Subunternehmern andererseits.

Der Generalunternehmervertrag oder GU-Vertrag ist eine bestimmte Form des BGB-Bauvertrags, bei der nicht der Bauherr, sondern ein von ihm beauftragter Generalunternehmer die Bauleistung erbringt. Das ist meist das Bauunternehmen, welches das Bauprojekt umsetzen bzw. das Bauwerk errichten soll. Der Bauherr fungiert als Auftraggeber, der Generalunternehmer als Auftragnehmer.

Bei einem Bauvertrag handelt es sich in aller Regel um einen Werkvertrag im Sinne der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs, da der Bauunternehmer mit der Errichtung eines Bauwerks einen "Erfolg" im juristischen Sinne schuldet. Für Bauaufträge, die in einem Vergabeverfahren nach der VOB/A vergeben werden, ist in den Vergabeunterlagen vorzugeben, dass die Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB Teil B) und die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen (VOB Teil C) Bestandteile des Vertrages werden.

WELCHE REGELUNGEN ENTHÄLT EIN GENERALUNTERNEHMERVERTRAG TYPISCHERWEISE?

Im Gegensatz zu anderen Bauverträgen erbringt beim Generalunternehmervertrag nicht der Bauherr selbst die Bauleistung, sondern der zuständige Generalunternehmer ("Generalunternehmer Bau"). Als einziger Auftragnehmer ist er gegenüber dem Bauherrn verantwortlich, die Bauleistung fristgerecht sowie frei von Baumängeln zu erbringen. Zugleich wird jedoch typischerweise im Generalunternehmervertrag vereinbart, dass (Teil-)Leistungen auch durch Sub- oder Nachunternehmer erbracht werden dürfen. Die eigentliche Bauleistung wird dann - zumindest zu einem Teil - von dem vom Generalunternehmer beauftragten Subunternehmen erbracht.

Der Generalunternehmer ist vor allem für die Koordination des Bauprojekts zuständig. Der Generalunternehmer ist zugleich einziger Ansprechpartner des Auftraggebers bei allen Fragen während der Umsetzung. Die Planung des Bauvorhabens bzw. entsprechende Planungsleistungen sind nicht Gegenstand des Generalunternehmervertrags.

SIND GENERALUNTERNEHMERVERGABEN VERGABERECHTLICH ZULÄSSIG?

Zunächst dürfen sich auch Generalunternehmer an Verfahren zur Vergabe öffentlicher Aufträge beteiligen. Es steht den Bietern frei, sich hinsichtlich ihrer technischen und beruflichen Leistungsfähigkeit auf die Eignung anderer Unternehmen zu berufen. Dabei ist es auch zulässig, dass ein Bieter als Generalunternehmer (weite Teile der) Leistungen von Nachunternehmern erbringen lässt und sich für seine Eignung auf die Eignung dieser Unternehmen beruft.

Im Fall der Eignungsleihe muss nachgewiesen werden, dass dem Bieter die erforderlichen Mittel des anderen Unternehmens bei der Ausführung des Auftrags zur Verfügung stehen, indem z. B. eine Verpflichtungserklärung des anderen Unternehmens vorgelegt wird.

Die Gesamtvergabe eines öffentlichen Auftrags an ein einziges Unternehmen, den Generalunternehmer, steht allerdings im Widerspruch zu dem vergaberechtlichen Grundsatz der Losvergabe. Dieser Grundsatz besagt, dass ein öffentlicher Auftrag im Regelfall in kleinere Auftragseinheiten aufgeteilt werden muss, damit auch kleinere und mittlere Unternehmen an der Vergabe öffentlicher Aufträge partizipieren können. Diese kleineren Auftragseinheiten nennt man Lose; es gibt Fachlose (zum Beispiel für unterschiedliche Gewerke) und Teillose (zum Beispiel Gebietslose).

Allein dann, wenn wirtschaftliche oder technische Gründe es erfordern, ist eine Gesamtvergabe zulässig. Wirtschaftliche Gründe können zum Beispiel unverhältnismäßige Kostennachteile oder eine unwirtschaftliche Zersplitterung des Auftrags sein. Der allgemeine Mehraufwand, der dem Auftraggeber durch die Aufteilung in Lose bei der Ausschreibung, der Prüfung und Koordinierung der Leistungen sowie bei der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen entsteht, kann eine Gesamtvergabe für sich allein nicht rechtfertigen. Der Auftraggeber muss die Vor- und Nachteile einer Gesamtvergabe und einer Losvergabe umfassend gegeneinander abwägen und diese Abwägung dokumentieren. Erst wenn die Gründe für eine Gesamtvergabe eindeutig überwiegen, darf der Auftrag an einen Generalunternehmer vergeben werden.

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